近日，李嘉诚在“香港楼市投放的深水炸弹”引起市场关注。
8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅二期”公布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/平方米。港媒称，相比周边的二手房便宜了三成，甚至回到7年前的房价水平。
市场上不乏有“新界价钱买到九龙市区海景房”“以屯门的价格买靠近港岛的海景房”“油塘亲海駅首次开价即轰天动地”。更有长江实业执行董事赵国雄称之为“平爆价”，不少媒体也都称之为“深水炸弹”！同时，大量媒体称李嘉诚七折抛售新盘引爆香港楼市下行预期。
那么，单从该楼盘的实际情况来看，打七折卖房是真实惠吗？李嘉诚为何要降价卖楼？香港楼市目前的情况如何？
“几乎全香港人都来看房了”
“除了豪宅以外，几乎全香港人都来看房了。”香港世纪21地产中介人士阿祖表示，由于亲海駅二期位于市区，并且价格比其他新盘都要平（便宜），打破了购房者的心理预期，因此吸引了除了豪宅客户外的大量客群，包括不少登记居屋的香港市民。“以前每天香港新房成交量都是十几套，现在太多人被吸纳至亲海駅二期楼盘上，导致最近新房成交量仅有几套。”
亲海駅共有两期，其中亲海駅二期首批132套，户型包括开放式及一至三房。折扣率由18%至19%，折后价格约为290万港元至1114.3万港元，折后每呎均价约为1.5万港元。预计交房日期为2025年10月15日，楼花期（预售期）约为27个月。由于销售火爆，8月6日，亲海駅二期加推122套公寓。
据港媒报道，亲海駅二期自开启认购后2日收票（签订意向金数量）逾5000张，超额认购高达18.6倍。香港中介人士告诉21世纪经济报道记者，截至8月7日，该项目收票1万左右。
多位中介人士表示，该楼盘最具吸引力的地方是位于市区且价格便宜，因此会吸引大批客户。从高德地图来看，亲海駅二期位于中国香港九龙观塘区东南部的地区，距离香港岛非常近，乘坐地铁半小时内可抵达香港中环，驾车只需20分钟以内。长江实业介绍称，该楼盘交通便利，距离油塘地铁站8分钟。除地铁之外，亦可以步行8分钟到三家村码头乘搭渡轮，前往西湾河的船程亦只是10分钟，每30分钟就有一班船。
“油塘将会成为未来发展重点，该区的配套将会十分优越。”长江实业还表示，该区有完善的生活配套设施。目前油塘正在重建，购物仍然主要依靠油塘大本营商场，日常买菜可在鲤鱼门市政大厦。但日后在楼宇附近将会有一条长达15米的海滨长廊，将会有不少商铺和食肆进驻。另外，上观塘仔湾发展亦会吸引更多商铺及餐厅。
为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解，针对有意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需通过压力测试，也无需提供任何收入证明，有身份证即可。其次，客户可以10%的首付，开发商无条件为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。
值得注意的是，阿祖告诉21世纪经济报道记者，亲海駅二期三房项目推出的“九成按揭”又被称作“呼吸plan”，即客户不用提供任何收入证明，也不用做银行的压力测试，仅依靠身份证就可以获得开发商贷款。不过开发商的贷款是有条件的，只借三年，三年后需要客户自己卖掉旧房或股票资产来还贷。这类过渡性贷款一般瞄准的是改善性住房需求客户。
香港房地产平台创始人汤姆接受21世纪经济报道记者采访称，在香港，客户可以找银行或者财务公司做按揭，“呼吸plan”就是李嘉诚旗下的合作的财务公司提供的按揭方案，可以为客户提供贷款便利，即有呼吸就可以获得贷款，无需提供资产证明、财务证明、收入证明。但是本次亲海駅二期“呼吸plan”只针对大户型的三房客群，价位基本在千万港元以上。
阿祖称，推出“九成按揭”就是为了吸引更多客户上盘。一方面，受美联储加息影响，香港利率上行，楼市相对低迷，买房人持观望态度比较多。另外一方面，目前香港购房利率低至3.625%，在整个亚洲地区都是十分具有吸引力的。
为了促销，除了按揭优惠外，亲海駅还与支付宝香港首次合作推出买楼送总消费值不少于港币150万元的AlipayHK积分优惠活动。买家可利用积分换商家优惠券或当现金在本地购物、网购及乘搭交通工具出行（包括香港地铁）。
是真实惠还是噱头？
从地理位置和价格来看，亲海駅二期称得上是“平爆价”，算得上实惠。但据21世纪经济报道记者了解，也有人认为长江实业营销成分也很大，是以低价来掩盖楼盘的缺点，从而快速回笼资金。
（亲海駅二期周边地图，来源：中原地产）
21世纪经济报道查阅中原地产官网上的小区情况及VR视图发现，目前该楼盘附近有两家混凝土公司，两家仓库公司，并有五家以上的工业大厦和工厂。
香港某房地产平台创始人“汤姆港房”接受21世纪经济报道记者的采访表示，首先该楼盘面积比较小，一户型居多，甚至比市区某些开放式单位还要小，总价看起来比较便宜。
据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示，其最小面积为19.538平方米，最大约为67平方米，多数楼盘的面积在20平方米左右。
“汤姆港房”表示，第二是该楼盘海景景观没有保证。楼盘前面的鱼市场会收购重建，变成住宅项目，所以现在亲海駅二期没有永久的海景景观可言。除非买亲海駅一期，下楼就是海边，但一期旁边的中港水泥厂目前还在运行（东岸边上的中国水泥厂被环保署停运）。因此亲海駅一期需要忍受周遭水泥厂的噪音、沙尘的困扰。
对此，有香港网友称，亲海駅二期是“噱头海景”，一期才是永久海景，并称：“蛋糕店里快过期的面包，都是快过期的放在最前面。”
第三是交通并不便利。“从这个盘走到油塘地铁站并不方便。”“汤姆港房”称，实地走的感受并不太好，因为从楼盘到油塘地铁站这一条路上没有任何树木遮挡，实际上走得距离远比开发商表示的远。21世纪经济报道记者看了三个现场踩盘视频，亦发现该地区泥沙飞扬，噪音不少，并且一路上没有植被遮挡。
更重要的是，亲海駅二期附近未来会出现住宅供大于求的局面。比如地图中观塘鱼类批发市场、越秀冷藏仓库、绍营钢铁厂等都被规划为住宅区，另外还有恒基牵头发展的大型重建计划“油塘湾综合发展区”，计划未来盖28座住宅以及三栋商业楼宇，提供6236套及889个酒店房间。
一位在香港工作的内地人士告诉21世纪经济报道记者：“油塘附近我们都不乐意去，都是旧工厂。”一位小红书上的香港网友称，折价楼也是事出有因的，首先这个项目交房是2025年10月，楼花期长达27个月，而香港地政总署规定预售楼花期最长30个月。其次，亲海駅二期并不临海，迎面有鱼市场和水泥厂，未来会被确定拆除改建挡住海景。第三，该楼盘多是两梯多户，被当地人称为“纳米楼”（非常狭小的公寓），楼盘口碑并不好。
总体来看，该楼盘最大的优势是地理位置以及超低的价格，但是从该楼盘未来的发展前景来看，还存在着较大不确定性。
为何要降价卖楼？香港楼市现状如何？
针对此次李嘉诚折价卖楼，市场有观点认为是为了修复公司资产负债表。
8月3日，长实集团（01113.HK）发布中期业绩报告称，2023 年上半年，长实集团营业收入达246.1亿港元，同比下降超30%；归母净利润达103.3亿港元，同比下降超20%。在全球经济不明朗及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战。2023年上半年，长实集团香港及内地物业销售收益相对于去年同期，录得减幅。公告称，长实集团将采取货如轮转策略，按步推展物业销售，应对市场挑战。未来将继续物色合适投资机遇以增加土储，并优化旗下物业发展组合。
“此次大幅降价出售取得了很好的效果，预计加推的项目将得到市场追捧。资金得到回笼，不断改善资产负债表，有利于公司下一步的业务拓展。”8月8日，智通财经如上点评此次亲海駅二期促销活动。
仲量联行香港主席曾焕平接受21世纪经济报道记者采访时表示，香港住宅价格去年已回落14%，现时长实的开价主要是配合市况。由于不少潜在买家预期楼价将会下跌，不敢入市，导致今年第二季销售的楼盘销情放缓，开发商要采取更进取的策略，才能吸引买家注意。长江实业这次便采取了贴近市况、现实的销售策略。
明源不动产研究院首席研究员艾振强认为，“低价”抛售资产，要么自己缺钱，要么有更好回报的投资标的，李嘉诚显然属于后者。他表示，美国加息拉爆了很多资产，去抄底的潜在回报是很值得期待的。
事实上前述中介人士已大概介绍了香港楼市现状比较惨淡，尤其是加息导致很多买家持观望态度。那么，从更宏观的角度来看，香港楼市的现状如何？
曾焕平表示，香港中小型住宅价格在第一季上升4%后，第二季按季回落1.2%。预计下半年中小型住宅价格下跌5%至10%。香港楼市正经历自2008年以来最长的调整期，目前尚未见底。受到按揭利率高企、庞大的住宅新供应及内地买家入市情绪不及预期等因素影响，目前的市况难以支持楼价持续回升。
今年7月，香港楼市出台刺激措施，放宽按揭比例等，这是香港自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施。
曾焕平认为，金管局此次调整物业按揭贷款逆周期宏观审慎措施的主要目标为减轻首次置业和换楼人士的首期支出和按揭保险费开支。尽管该调整方向有利楼市，但目前利息高企及经济疲弱，放宽按揭成数对减轻置业人士的供楼负担效果有限。香港住宅成交有约八成为一千万（港元）以下的物业，本就可做“九成按揭”。考虑到按揭压力测试要求，料是次放宽按揭成数对分大部分住宅成交量及楼价不会起太大作用。
当谈及香港楼市目前面临的挑战及应对措施，曾焕平认为，香港楼价于过去20个月从高位下跌最多达15.9%，目前市场因素均不利于楼市复苏，例如加息、股市波动、外围经济疲弱及新出生率及结婚数字减少，都影响住宅需求。另一方面，住宅供应将继续施压楼价。在上半年，已落成楼宇中的未售出套数升至2007年以来最高。目前可供出售的住宅套数达8.3万个，而过去三年每年一手成交量平均数仅为1.4万个。同时，内地经济复苏步伐较预期缓慢，也对香港楼市带来的帮助有限。他认为，政府应撤销冷却楼市措施，尤其是印花税方面的措施，并取消压力测试，赋予银行弹性自行评估按揭风险。
艾振强在接受21世纪经济报道记者的采访，则分别从价格、供给和经济基本面分析了香港楼市的现状。
首先，从价格上来看，2022年之前，中国香港房价已经连续上涨13年，在经济学家任泽平团队2022年10月发布《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。不过，受美联储加息以及国际经济形势的变化，2022年香港私人住宅售价开始下跌，2022年全年，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。
其次，从供给来看，全香港一手住宅新盘供应正持续放大，香港地政总署7月批出可预售楼花的单位共涉及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。整体看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创出近年新高。这导致“价格战”不可避免，还有愈演愈烈的趋势。近两年，李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次了，只是这一次动静最大。
最后，从经济基本面来看，受大国博弈的影响，香港的超级联系人地位正在发生微妙的变化，转口贸易受到的影响不小。此外，根据香港官方数据显示，2020至2022年，香港已累计流失人口18.73万人，按年分别减少9.38万人、2.52万人和6.83万人。
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