關於美國拆遷補償

美國實施城市房屋拆遷的法律依據是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對私人財產實施強制徵收。強制徵收是政府無須財產所有人同意而獲取私人財產的權利。因公共利益的需要，政府可以使用其強制徵收權，所有人無法阻止此徵收，但是可以獲得財產補償。在美國，根據聯邦憲法第五條修正案，徵收須具備三個要件：正當的法律程式;公平補償;公共使用。

　　1、正當的法律程式

(1)預先通告。

(2)政府方對擬徵收財產進行評估。

(3)向被徵收方送交評估報告並提出補償金的初次要約：被征方可以提出反要約。

(4)召開公開的聽證會，說明徵收行為的必要性和合理性;如果被徵收方對政府的徵收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄徵收行為。

(5)如果政府和被徵收方在補償金額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。

(6)法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告並在法庭當庭交換。

(7)雙方最後一次進行補償金的平等協商，為和解爭取最後的努力。

(8)如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定合理的補償價金額。

(9)判決生效後，政府在30天內支付補償價金並取得被徵收的財產。

公平補償主要體現在三個方面：

(1)主體的公平：即有權得到補償的不僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。

(2)客體的公平，即取得補償的物件不僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商有關的無形資產

(3)估價的公平，這是指法律要求補償的價金應當以“公平的市場價值”為依據。

公共使用，是指政府徵收的目的是為了公共利益，該規則排除了政府利用行政權力損害某個個體利益而使另一個體收益。

　　2、依法實施舊城改造

“重要空間法”的初衷是為了保證絕對公共利益項目如國防、水電基礎設施、高速公路等項目的建設。可是隨著一批美國城市開始逐漸老化，對舊城區進行翻新改造成了很多地方政府面臨的問題。美國最高法院於1954年作出裁決，擴大《重要空間法》，特權範圍，允許地方政府可以出於公共利益的需要與開發商聯手對頹廢的舊城區強行徵收並進行改造。此特權隨後繼續不斷擴大，可征地從頹廢的舊城區拓展到老舊商業區。1962年，在紐約市長的帶領下，紐約港務局開始了對世界貿易中心大樓的征地活動。代表幾百家店家的西下城商人協會對此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回後，官司打到了美國最高法院，美國最高法院於1963年12月對此上訴予以駁回，在經過一系列複雜的法律賠償程式後，世界貿易中心大樓終於得到了建設。大法官的意見是，該商業區毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國乃至世界經濟的象徵，世貿大樓的修建將吸引全世界對美國的投資，會給紐約乃至美國帶來更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點。

　　3、通過司法程式達到房屋拆遷動態平衡

從司法角度來看，美國面對拆遷難題採取了不求完美但求進步的態度。“重要空間法”保證了居民上訴和對拆遷理由提出質疑的權利。美國司法學院是代表普通居民對拆遷特權濫用進行上訴的一家著名民間法律機構。該機構肯定“重要空間法”中因水電、道路、公用基礎設施、國防等公益事業進行征地的特權，但是對地方政府因經濟開發而濫用拆遷特權提出質疑。除了美國司法學院以外，美國還有多個民間組織和法律機構代表居民對征地特權濫用發動攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權辯護的律師團和代表居民的民間法律機構的兩大陣營。總的看來，美國地方政府和居民就政府征地特權的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動態平衡的態勢，這種態勢導致了各地方政府在啟動征地特權時更加小心翼翼。

歸納：這種情況下，在美國嚴格按照法律辦事，大多可以解決問題，至少不會出現強拆和補償不足而引起的糾紛；退一萬步講，即使出現糾紛，”釘子戶“的權利一般可以指望法律的保障。

作者：茶坊主