位于深圳的“微棠”新青年社区。 （受访者供图/图）
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
截至2021年末，全国有超大城市8个、特大城市11个。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉，特大城市包括杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
为什么在这些城市推进城中村改造？具体怎么改？南方周末记者专访了愿景集团董事长陶红兵。
愿景明德（北京）控股集团有限公司是国内从事存量住宅改造的头部企业，由链家创始人左晖生前投资数十亿与陶红兵等人共同创立。其老旧小区改造项目分布在全国几十个城市，租赁社区项目分布在北上广深，总投资过百亿，被称为行业内的“隐形巨头”。
它在北京改造的劲松小区，被作为老旧小区改造的“劲松模式”写入北京市“十四五”规划。在深圳的城中村改造案例“微棠”也被深圳市龙华区写入了“十四五”发展规划。
2023年2月，愿景集团的子公司与深圳市国有企业安居集团合资成立的深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，成为深圳市城中村住房租赁社区的运营服务商。
城中村拆除重建比例可能更高
南方周末：城中村改造和之前的棚户区改造、老旧小区改造有什么不同？
陶红兵：和老旧小区改造相比，城中村改造拆除重建的比例可能会高一点。
住建部对老旧小区改造明确提出以经营思维取代开发思维，以综合整治为主，“留、改、拆”相结合，保留加少量拆改。
2021年的63号文强调在城市更新中防止大拆大建，规定拆除面积不超过20%、拆除还建比不超过1∶2，其实就是对老旧小区改造做的指引。
这次城中村改造的指导意见中，没有对拆除重建的比例做这样明确的限制。有些城中村危房比较多，可能会比老旧小区改造放宽一些，当然也不是说整个拆掉，要根据现实情况来做。
城中村拆除重建后，一部分住房补偿村民，其他进入市场流通。
另外，棚改和老旧小区改造都是国有建设用地，拆除重建要政府征收国有土地后进行招拍挂。但城中村的土地多为农村集体土地，这次改造可能不会改变土地性质，不由政府出资和征地，让村民和企业直接合作。
这就能理解指导意见提出的“鼓励和支持民间资本参与”，因为如果改造后还是集体土地，政府就不能以土地出让的方式收回征地成本。
目前已经有政策允许集体土地建成的住房流转，全国很多地方也做过试点。按照这次城中村改造的意见，估计后面会有大量房子以这种方式进行流转。
但进入市场销售的部分到底是先转为国有土地性质，还是以农村集体土地来流转，还要看各个省市的规定。
之前棚改是以货币化安置为主，但这种方式容易推高房价。在当前房住不炒的大背景下，城中村改造应该会以房票安置为主。
房票，是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。简单来说，村民可以拿着房票在所有参与房票政策的商品房中自行买房。
城中村改造可能会由村民、社会资本、国央企合作，国央企将扮演主导角色。现在民营开发商没有太大力量，并且涉及村集体土地、村民利益，更适合国企介入。民企可能会作为社会资本参与进来，但很难成为主角。
南方周末：城中村改造后会用于租赁吗？
陶红兵：城中村改造后用于租赁，目前可能只在四个一线城市和少量准一线城市适用，其他城市或许拆除重建、做市场化开发更合适。
这和城市的租金水平有关。不管在一线、二线还是三线城市，装修改造成本相差不大。比如在深圳装修一间房子每平米可能要花2000多元，在三线城市差不多也是这个价，但租金水平相差很大。
深圳十几平方米的房子月租金有1000多元，三线城市可能一百多平方米的房子才租这个价格。这就导致装修在租金中的占比过高，什么时候才能收回成本呢？
愿景的老旧小区改造项目分布在全国几十个城市，但租赁社区只在北上广深做，其中只有深圳是对城中村进行改造租赁。
深圳的城中村楼高、密度大，拆除重建不划算。但除了深圳、广州等少数地方，全国其他城市的城中村大多是低密度的小平房和低矮小楼，改造做租赁的话规模小、运营成本高，如果拆除重建，适当调整一些容积率，建成后一部分补偿给村民，一部分进入市场收回改造投资，这是行得通的。
在低成本土地上，建保障房
南方周末：为什么要在超大特大城市推进城中村改造？
陶红兵：三、四线城市现在已经呈现人口减少、新建商品房供应过剩的态势，再进行城中村改造得不偿失。超大特大城市都是人口流入地，需要新增住房供应。
相比于国有建设用地，集体土地价格低，通过改造城中村新增住房供应成本也更低，改造后房价能控制。也比在远郊区批地建房更适合当下居民的需要。
南方周末：如何理解指导意见提出的将城中村改造与保障性住房建设相结合？
陶红兵：以前建保障房是政府出让国有土地，房企拿地后进行配建，但这种形式容易推高商品房房价。
城中村是集体土地，土地成本低，建成的房子作为保障房销售，在价格和流转条件上进行限制，类似于之前的经济适用房、共有产权房等。这样既能增加供给，又能控制价格，还对城中村进行了升级改造。
并且，城中村的位置一般比较好。相当于在好地段增加了低价住房供应，如果做得好，还可能会对房价有抑制作用。不过这样一来，开发商能从中获得的收益就没有那么大了，政府也没有土地出让金收入。
以这种方式改造城中村，对建筑、装修、家居等行业也有拉动，能够增加就业。房地产行业中解决就业最多的就是施工单位，不是房企管理人员。
未来政府可能会改造城中村来作为保障性住房，国有建设用地就主要用来做商品房。
这是一门微利的生意
南方周末：愿景集团参与的深圳城中村改造是怎么做的？
陶红兵：我们在深圳城中村做的是租赁社区，实际上是运营住房，赚的一部分是租金差，比如1000块钱收来的房子改造后以1200块向外出租。这部分收入占营收的60%左右。
第二个收入来源是运营改造后的城中村。比如对村内商业重新进行业态规划，出租一楼商铺赚取租金。业态升级后，商铺租金也会提升。
我们还做了一些增值服务，比如开办健身房、自习室、食堂，为住户提供宠物照料等，这些也可以收费。
商业运营和增值服务各占营收的20%左右。有了这两项的补充，对租金差的营收诉求就可以降低，就不会把租金抬得太高。
之前有不少房企进入深圳城中村做改造，但多数都失败了。因为过去主要是开发商进入，他们想做的还是拆除重建，一个村子拿几栋楼，以便将来万一拆迁能占得先机。
但是深圳将近2000个城中村，怎么可能都拆掉？拆掉以后房价得多贵？白领还能买得起、租得起吗？所以城中村一定有它存在的理由。但城中村也存在消防、治安等隐患，环境脏乱差、缺乏基础设施等问题。
如果通过更新改造，让城中村的居住体验更好，租金又不大涨，对深圳这样的城中村是最合适的。
但这是一门微利的生意。各项营收全算上，深圳微棠项目能实现8%毛利就可以，纯利大概3%，再低这个业务就没办法做了。
实现微利、可持续需要控制成本。把城中村房屋改造成可出租的公寓，包括家具、装修、外立面、消防系统等改造，我们全部做完成本大概是每平方米两千多元。几乎没有开发商能控制在三千元以下，因为开发商习惯的是商品房、样板间装修，重要的是要好看、打动人，成本控制和理念不一样。
公寓改造是有很多技术含量的，微棠项目专门有一个实验室，把一层楼的房间改造成各个户型的实景，在里面不断试验，寻找最划算、最高效的改造方式。
更关键的是要降低土地成本，这是做租赁的共同点，否则这件事没法做。因为我们正常商品房出租在各个城市大概的租金回报率都在1%－2%，按照这个水平做商业化运营是根本收不回投资的，要做到租金回报率8%左右，在经营上才有基本的可行性。
租金回报率低，主要是房子价格高，其中土地成本要占到一半。如果能把土地成本降下来，就能把租金回报率提高到8%左右。
这也是为什么一线城市的城中村可以做租赁改造。因为城中村多为集体土地，价格大概相当于国有土地的1/4。我们在深圳城中村做租赁是给村民保底租金，相当于没有土地成本，占用资金量也小很多。
如何与国企合作
南方周末：安居微棠目前是深圳城中村住房租赁社区的运营服务商，它是愿景和安居集团合作的，分别持股49%和51%。为什么会和安居集团合作？
陶红兵：安居集团承担着深圳的保障房筹建任务。如果是新建保障房，安居集团可以自己做，但运营租赁，它并不擅长。
愿景集团这几年花了这么大代价摸索出了城中村改造经验，有一个比较能吃苦的团队愿意干这样微利的事，怎么运营几万甚至几十万、上百万间城中村长租公寓，这是我们更擅长的。
我们和安居集团合作的目的就是发挥各自优势。安居集团是国企，融资的信用度高，融资成本也比较低。到村里去拿房也容易获得各个区政府、街道社区和村民的信任、支持。
和安居集团合并之前，愿景集团做城中村改造主要是靠自有资金。目前我们在老旧小区改造和租赁社区运营上累计投入100多亿元，深圳城中村改造前后投入大概17亿元。
资金其实是很紧张的，现在还有几十亿元贷款。如果没有相应的融资政策支持，我们只能在现有的规模下慢慢滚动，很难大规模发展。
合作后，因为成为了安居集团控股的国有企业，拿到了几家大银行的优惠贷款，利率可能会低于3%。如果以民企身份单独申请贷款，利率很难拿这么低。
目前各大银行给安居微棠的授信总计有5000亿元。最终会根据项目情况择优使用，很可能10年也用不了1000亿元。
城中村租赁的租金收入是有保障的，尤其是深圳，不担心租不出去。贷款利率虽然低，但是现金流有保障，对银行来说还款来源很稳定。各大行也肩负着支持租赁住宅、保障房的政治任务，所以也有动力放贷。
深圳政府也可能会提供少量改造补贴，目前具体细则还没有确定。估计是城中村租赁住房认定为保障性住房后，按面积给予补贴。补贴会给到安居微棠，不是愿景集团。
现在安居微棠的一线运营以愿景团队为主，但从董事长人选到财务、各项业务的战略决策，安居集团是全面管控的。比如招采现在是用安居集团的国企招采平台和流程，效率虽然低了一点，但是更规范。
租金涨幅也有明确规定。以前政府对我们的要求是租金上涨不能超过20%，和安居集团合并后要控制在10%。资金成本降低后，租金涨幅下调我们也愿意，这也有利于控制房价。
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