高善文：房地产市场或已明显超调，未来回归均值是必然

记者 辛圆

安信证券首席经济学家高善文周一晚在个人公众号发表文章称，当下的困难局面是疫情造成的疤痕效应和房地产市场流动性压力蔓延之间交互作用产生的结果。不过，目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回归当属必然。

他指出，疤痕效应至少包括两个方面。一是疫情管控对微观经济主体资产负债表的冲击和破坏，二是疫情对民众造成的心理创伤。这使得民众至少在一段时间内更加厌恶风险，行为更加保守，更倾向于增加储蓄。

而房地产市场的调整反映了政策调控和房地产自身经营模式之间的冲突。高善文称，房地产市场调整本来独立于疫情的发展，但在实际的流动性压力扩散的过程中，却遭遇了疫情的冲击。

“疫情冲击以及此后的疤痕效应加剧和扩散了房地产市场的流动性压力，房地产市场的流动性压力加剧了经济和金融市场的调整，反过来扩大和恶化了微观经济主体资产负债表所遭受的冲击，从而形成两者交互作用和相互强化的过程。”他说。

不过，高善文认为，目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回归当属必然，不确定的主要是时间。从长期趋势来看，他对人口老龄化、城镇化进程放缓对于我国房地产行业的影响有一些不同看法。

比如，他指出，东北地区大多数城市的人口自2013年以来已经持续负增长，但在这些地区仍然存在活跃的房地产开发和交易，其投资占GDP的比重稳定在6个百分点或者更高，新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。

文章中，高善文还对当前投资市场和地方债等热点问题做出了分析和判断。

从投资来看，他表示，尽管7月以来各项政策开始陆续调整，在央行超预期降息的同时，围绕房地产、地方政府隐性债务等领域开始传出新的政策信号，但受短期悲观情绪的影响，市场表现仍较弱。

“市场的短期波动受到诸多临时因素的影响，难以预测，并且从交易的情况看，投资者往往容易放大短期的悲观因素，忽略或轻视长期因素的影响，中国市场似乎更加如此。”高善文说。

在他看来，股价的本质是对上市公司未来长期现金流的折现，这要求投资者客观地评估和预测长期现金流的趋势。在一个充满变化的世界里，做到上述这一点并非易事，可尽管长期的预测颇为困难，预测短期的股价涨跌也许反而会更难。成功的价值投资鼓励人们忍耐短期的波动，以收获长期的收益。

地方政府债务风险方面，高善文表示，尽管不同口径估计的地方政府债务规模庞大，但中央政府的债务比例相当低，合并所有口径的政府债务而言，从国际比较看，中国的债务水平仍然处于可管理的区间。

更加重要的是，他指出，中国居民的储蓄率非常高，政府债务的持有人主要是本地居民，如日本的经验所显示的那样，这可能放大了政府债务的腾挪空间。此外，政府还拥有庞大数量的能够盈利的国有资产，拥有长期可以变现的大量的城市土地和巨额的外汇储备，以及出色的信用记录，足以支持自身的信用。

在他看来，目前的困难主要在于如何防范道德风险，这无疑取决于未来财政制度的进一步改革，在加强市场约束和财政纪律的条件下实现地方政府财力与事权更好的匹配。但是，在底线情况下，没有理由怀疑中央政府的财政动员能力。

记者 辛圆

安信证券首席经济学家高善文周一晚在个人公众号发表文章称，当下的困难局面是疫情造成的疤痕效应和房地产市场流动性压力蔓延之间交互作用产生的结果。不过，目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回归当属必然。

他指出，疤痕效应至少包括两个方面。一是疫情管控对微观经济主体资产负债表的冲击和破坏，二是疫情对民众造成的心理创伤。这使得民众至少在一段时间内更加厌恶风险，行为更加保守，更倾向于增加储蓄。

而房地产市场的调整反映了政策调控和房地产自身经营模式之间的冲突。高善文称，房地产市场调整本来独立于疫情的发展，但在实际的流动性压力扩散的过程中，却遭遇了疫情的冲击。

“疫情冲击以及此后的疤痕效应加剧和扩散了房地产市场的流动性压力，房地产市场的流动性压力加剧了经济和金融市场的调整，反过来扩大和恶化了微观经济主体资产负债表所遭受的冲击，从而形成两者交互作用和相互强化的过程。”他说。

不过，高善文认为，目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回归当属必然，不确定的主要是时间。从长期趋势来看，他对人口老龄化、城镇化进程放缓对于我国房地产行业的影响有一些不同看法。

比如，他指出，东北地区大多数城市的人口自2013年以来已经持续负增长，但在这些地区仍然存在活跃的房地产开发和交易，其投资占GDP的比重稳定在6个百分点或者更高，新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。

文章中，高善文还对当前投资市场和地方债等热点问题做出了分析和判断。

从投资来看，他表示，尽管7月以来各项政策开始陆续调整，在央行超预期降息的同时，围绕房地产、地方政府隐性债务等领域开始传出新的政策信号，但受短期悲观情绪的影响，市场表现仍较弱。

“市场的短期波动受到诸多临时因素的影响，难以预测，并且从交易的情况看，投资者往往容易放大短期的悲观因素，忽略或轻视长期因素的影响，中国市场似乎更加如此。”高善文说。

在他看来，股价的本质是对上市公司未来长期现金流的折现，这要求投资者客观地评估和预测长期现金流的趋势。在一个充满变化的世界里，做到上述这一点并非易事，可尽管长期的预测颇为困难，预测短期的股价涨跌也许反而会更难。成功的价值投资鼓励人们忍耐短期的波动，以收获长期的收益。

地方政府债务风险方面，高善文表示，尽管不同口径估计的地方政府债务规模庞大，但中央政府的债务比例相当低，合并所有口径的政府债务而言，从国际比较看，中国的债务水平仍然处于可管理的区间。

更加重要的是，他指出，中国居民的储蓄率非常高，政府债务的持有人主要是本地居民，如日本的经验所显示的那样，这可能放大了政府债务的腾挪空间。此外，政府还拥有庞大数量的能够盈利的国有资产，拥有长期可以变现的大量的城市土地和巨额的外汇储备，以及出色的信用记录，足以支持自身的信用。

在他看来，目前的困难主要在于如何防范道德风险，这无疑取决于未来财政制度的进一步改革，在加强市场约束和财政纪律的条件下实现地方政府财力与事权更好的匹配。但是，在底线情况下，没有理由怀疑中央政府的财政动员能力。