今年房贷利率急升，数十年来首见。
全美30年固定房贷利率一个多月来都在5%以上徘徊，许多想买房的人退出市场，但有些人不轻言放弃，探索着曾被视为不太可能的选择：浮动利率房贷(ARM)。
房贷软件与数据公司布莱克奈特(Black Knight)分析，目前，如果买一般房价房屋、头期款20%，举借30年固定房贷的每月还款额约较今年初高600多美元，本金和利息支付总计增加44%。
2000年后期房地产市场崩盘，那时ARM名声不佳，但风暴过后，这类房贷以更严格法规和更高透明度管理，风险降低。ARM费率通常较低，至少举借之初如此；据房地美(Freddie Mac)，6月初30年固定利率房贷平均利率5.23%，5年期ARM平均利率4.12%，低一个百分点以上。
ARM通常在5、7或10年特定期内采固定利率，之后重设为当前市场利率，5/1ARM固定利率期为5年，之后每年依市场利率重设，5/6ARM固定利率期5年，之后每6个月重设，重设利率将根据担保隔夜融资利率(SOFR)或短期美国国债利率为依据，在每个重设期和贷款期内，利率升降幅度受限。
房贷业者William Raveis Mortgage区域副总裁科恩(Melissa Cohn)说，许多人将浮动利率房贷视为利率回跌前最好的工具，等到利率回跌，可依更具竞争力的固定利率重新贷款。
对于经歷过房地产崩盘的人来说，一提到ARM便不寒而栗，那一场次贷危机发行的许多问题贷款都是ARM，但当时这些贷款是在未核实借款人收入的情况下提供，还款方式宽鬆，导致有些借款人连贷款利息都没有付，久而久之积欠更多利息、贷款总成本如滚雪球，当时有些ARM在固定利率期两年后便重设利率。
当年，有些贷款是依房产价值100%举借，提前付清罚款(prepayment penalty)和交易成本将导致借款人卖房时处于“负资产”(underwater)状态，所欠债务超过房屋价值；金融科技房贷机构Neat Loans创办人兼运行长强纳森(Luke Johnson)说，贷款人甚至不知道借款人赚多少钱，假如借款人必须卖房或重新贷款来还清贷款，就必须面对大笔提前还款罚款，与目前氛围大不同。
如今，贷款机构出借ARM必须验证借款人收入、而且要求债务收入比(debt-to-incomeratio)不超过50%；科恩服务的公司还要求借款人提供表格概述贷款成本和结算成本，力求付款透明度。
科恩进一步说明，如今ARM就像短期的固定利率房贷，7年期ARM就像7年固定利率房贷，只要是自住屋便不会有预付罚款，入住后随时可重新贷款。
目前多数房贷仍采固定利率，但在利率走高之际，ARM越来越具吸引力。根据房贷银行家协会(Mortgage Bankers Association)，6月初，仅8%申请ARM。
虽然ARM存在更多风险，但短期内更具成本效益。
根据房地美，购买中间价39万美元房屋、头期款20%、预期居住7年，7年间若采用5.23%的30年固定利率房贷，付款金额将比利率4.12%、5/1ARM贷款多1万500美元以上。依此推估，至少在ARM重设利率前，固定利率房贷每月付款额将约多200美元。
强纳森说，7年固定利率期间可加码还贷款本金。假如只打算在这个屋里住7年，很适合ARM，若超过7年，日后以房屋为抵押重新贷款或借款，举借ARM将拥有更多资产。
儘管短期内支出较少，ARM未必适合所有人。对许多人来说，即使利率达5%以上，固定利率房贷相对适合。
堪萨斯州认证理财规画师迪伦(Kaylin Dillon)说，唯独有能力支付够多超额房贷款项、在固定利率期结束前全额还清房贷的情况下才建议借ARM，这幺做才能以较低利率还清房贷，免除在固定利率期结束时承担高利风险。
密西西比州认证理财规画师齐格蒙特(Jay Zigmont)说，如果利率不断上涨让买房之梦遥不可及，也许该从房地产市退出；他建议还清债务、备有至少三个月应急金，并足可支付20%头期款才考虑买房，目标应是将本金、利息、税款和保险在内的房屋付款款维持在实得工资三分之一以下，他补充，房屋价值不保证会上升、也不保证当ARM固定期限结束时一定可重新贷款。
科恩也提醒，如果收入不会大增、每月现金流吃紧，ARM重设利率时承担更高房贷付款恐怕是一大风险，如果不愿或无力承担这些风险，反而适合固定利率。
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