北上廣深「銀十」失色 樓市現拐點

按慣例每年在「金九銀十」期間，房地產業都要掀起一波購房置業新高潮。進入9月後，樓市卻急劇降溫，「金九」黯然收場，而「銀十」同樣慘淡，今年的房地產市場似乎已進入寒冬季節。

國家統計局昨日發布10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平;二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。值得註意的是，北上廣深的10月二手住宅銷售價格指數，環比全低於100，這意味著其房價環比齊現下跌，而這4個城市房價全跌的情況，2018年以來尚屬首次出現。受訪專家認為，「金九銀十」退燒，樓市接近拐點，預計2019年樓市很可能出現同比成交量的累計下調。

　　中西部城市成上漲主力

對於10月份數據，國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，10月份商品住宅銷售價格環比持平，二手住宅環比下降;二線城市環比漲幅均回落;三線城市新建商品住宅價格環比漲幅微擴，二手住宅漲幅回落。

劉建偉稱，10月份，各地繼續堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調控主體責任，促進房地產市場逐步回歸理性。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從房價指數數據看，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比增幅為1.0%，同比增幅為9.7%。其中環比增幅相比9月份的水平總體持平，至少說明9月-10月份市場的特徵是比較類似的，房價依然有上漲，但幅度沒顯著擴大。

此外，新建商品房住宅分化明顯，中西部城市成為房價上漲主力。中原地產首席分析師張大偉接受本報記者採訪時表示，全國市場看，分化依然非常明顯，特別是東部和東北銷售面積均出現了下調，而支撐樓市上漲的主要原因是中西部的市場成交。從統計局公布的房地產市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市庫存接近完成，而且當下投資需求依然集中，疊加上棚戶區改造，使得中西部房價上漲全面領先，三線城市成為本輪房價上漲的集中區域。

　　投資者離場 二手房降溫

分析認為，在8月房價上漲重新整理紀錄後，9月樓市漲幅明顯放緩，10月統計局公布的70個大中城市房價最大的特點是，二手房價格出現了明顯變化，合計多達14個熱點城市的二手房價格出現了下調，其中廈門下調最多達到了0.9%。

雖然10月二手房價格下調明顯，但新房價格依然上漲，對此，張大偉對記者表示，受限價政策、部分城市新房雙合同的影響，新建住宅價格失真，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更代表市場真實價格，特別是一二線熱點城市，二手房成交量佔比已經過半。其次，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響更大。此外，另外經過41個月的持續房價上漲，熱點城市各種調控政策的疊加效應開始明顯，房地產市場的去槓桿使得投資者開始離場，出現二手房降價。其中包括之前投資推動上漲的三亞、丹東等城市二手房價格出現了下調。

嚴躍進則認為，從二手房的房價指數環比增幅看，目前為0.5%，相比9月份有明顯收窄。類似數據對比一手房，也說明了一個態勢。二手房相對來說更客觀反映市場走勢，目前很多房東急於拋售項目，會主動降價。而一手房的定價受到更多因素影響，類似預售證的備案價審批等，所以價格相對會堅挺。

　　調控力度料仍難放鬆

事實上，截至2018年10月，本輪房地產市場上漲周期已經長達41個月，繼續重新整理了中國房地產歷史上漲周期最長歷史，累計市場銷售數據依然在上升。

而2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。據中原地產研究中心統計數據顯示，年內疊加10月份的24次樓市調控，房地產合計調控次數高達410次，同比上漲超過80%。張大偉表示，樓市政策雖然在10月-11月發布次數逐漸減少，11月基本沒有加碼收緊政策。但整體看，調控力度或將依然維持之前的高溫狀態。

對於未來樓市走勢，58安居客房產研究院首席分析師張波認為，從官方公布的數據來看，樓市降溫在持續，一線城市房價下探力度繼續增強，第四季度的調控重點依然是穩定，即穩地價、穩房價、穩預期。預計未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動，但一線城市趨冷的趨勢將更為明顯。