從3月17日北京第一個出台樓市「組合拳」，引爆內地房地產調控全面升級算起，此輪堪稱史上最嚴厲的樓市調控已滿百日。作為政策風向標，據官方統計5月北京樓價止漲，其中二手樓價領跌，環比下降0.9%，市面上更屢有降價百萬成交的消息傳出，讓人不禁好奇北京樓價真降了嗎？為此，香港文匯報記者近日走訪京城樓市，探尋樓價漲落虛實以及調控背後的喜和憂。 ■香港文匯報記者 海巖 北京報道
張先生近兩個月一直在通州區看房，家裡準備生「二孩」，想趁調控降價把三居室換成四居室。張先生稱自己在上次調控時抄底很成功，「前幾次政府出手調控樓市，通州都最先降價，2011年和2014年兩次調控都降了兩成多。2011年買三居室時每平米1.4萬元（人民幣，下同），第二年漲到2萬多元，近兩年通州建副中心，樓價再升到6萬元，有些距離副中心核心區更近的樓賣到7萬元以上。」
副中心效應 通州最抗跌
但張先生觀察三個月後發現這次不太一樣：「最嚴調控都三個月了，通州樓價還很穩，估計沒『底』讓我抄了。三個月前靠近副中心的房子均價6萬元/平方米，現在成交價大概5.9萬元，最近一些熱門小區還漲了，離副中心遠的老通州城降價稍大些，但也不到5%。上月媒體說通州樓價下降了20%，我讓中介幫忙找降價的房子，中介說那是個案，賣家急着買房、買主還是朋友。」
據張先生觀察，現在可買的房源很少，除非着急用錢，很多賣家都不想賣，「我的三居也不想賣啊，至少等到北京市政府正式遷到通州再漲一波。」
中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組監測數據顯示，5月受認房又認貸、多校劃片政策試行、環京各城市聯合出台重磅調控政策等影響，北京樓價環比出現首降，各區樓價全面下跌，其中通州最抗跌，僅環比下跌0.01%，主要源於通州區實行更嚴格的雙重限購政策，副中心建設引導樓價預期上漲；降幅最大卻在中心城區，5月西城環比下跌8.43%，海淀下跌7.45%，領跌全市。分析認為，這主要因為入學政策出現重大調整，強調實際居住及試行多校劃片等，對這兩個地區被爆炒虛高的學區樓價格造成衝擊。
學區房降溫 成交量大減
位於西城區某著名小學入學區域的一位中介直言，現在已無學區房說法，也不讓以學區房的名義賣樓。「調控前附近有上學資格的房產報價在18萬/平方米以上，現在單價超過15萬元不讓掛網，賣家主動降價的不多，我們中介勸賣家降價，如果不同意就暫時下架，而買家擔心政策調整，都在觀望僵持，調控以來一直沒有過成交。也有一些過去的『學區房』在政策調整後，沒了直升優質學校的資格，掛牌價格一下子下調幾十萬甚至上百萬，賣家除非着急用錢才降價甩賣，所以實際成交也不多。」
想買「學區房」的孫女士則發現，調控後有直升「牛小（重點小學）」資格的房子掛牌很少，有些雖報價下調百萬，但房主提出以簽多一份合同的形式加價，且合同中不再附加保證入學資格的條款。孫女士擔心未來政策再變，幾百萬可能打水漂。
買樓者觀望 等待更低價
數據顯示，3月樓市調控後，京城樓市成交逐月大降，5月二手樓成交降至1萬套的低點，6月上半月成交再降兩成，多數買樓者仍在觀望等待更低價。孟軍是調控後少數願意出手的買樓者，4月初用340萬買了亞運村附近一套上世紀90年代初建成的40平方米一居室，均價8.4萬左右，「現在同個小區報價每平米大概降了4,000元，兩個月便宜了20萬，但我買時按揭按基準利率，現在至少要1.1倍，貸款幾十年下來買得不虧。」剛剛結婚的孟軍說自己買房是剛需，雖然買在了高點，但也不覺得未來會大降。
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