根据房地美报告，30年期房贷利率上周环比上升55个基点，创1987年以来最大涨幅。在不到一年时间里，房贷利率累计上升超过300个基点。而且部分房贷利率超过6%。
摩根史坦利分析师伊根(James Egan)团队发布报告指出，如果在今年底之前房贷利率维持在6%，不仅仅是购屋者吃不消，美国整体房市都可能承受不了。
一方面利率飙升严重蚕食消费者购买力，而房价又刚创下歷史新高，购屋成本抑制了消费者的购房欲望。
另一方面，当前的成屋库存仍处于歷史低点，加上固定房贷利率买家创下歷史最高水平，房屋供应持续受限。
大摩指出，固定房贷利率的买家如果要出售当前的住房，要面临更高的借贷利率，因此不太可能愿意现在将房屋出手，从而限制了房屋供应和销量。
综合以上因素，美国消费者的购房欲望已经降至40年来低点。
大摩预计，如果房贷利率保持在6%，2022年房屋销量将下降12%。根据今年前5个月成屋销售降幅5%估算，今年后7个月的成屋销量将年大幅下滑16%。
由于房贷利率上升导致销量下滑，加上供应链问题持续存在，5月新屋开工率下降14.4%，创一年多以来最低水平。如果房贷利率持续不坠，新屋开工率势必会进一步走低。
建商的信心也被高利率打压。住宅建商信心指数已较2020年11月的歷史最高点下降26%。
值得一提的是，新屋库存将会放慢新建房房的速度。由于新屋开工数回升至2004年水平，5月新屋库存增加。截至5月底，市场上有44.4万套新屋。按照目前的销售速度，需要7.7个月的时间才能销售完毕。
大摩预计，下半年新屋开工率将继续下滑，全年将同比下降4%。以前5月单套住宅开工量增加3%推算，后7个月的单套住宅开工量将年下降9%。
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