【深度】樓市一夜入秋 市場憂內房集資潮

在市場憂慮棚戶區改造項目放慢、人民幣匯率貶值、內地銀行流動性收緊等眾多因素影響下，今年以來一眾內房股價跌跌撞撞、跌跌不休。噩耗不止於此，富力地產(2777)日前發布公告稱，擬增發新H股。消息傳來，市場擔憂內房股集資潮一觸即發。

富力地產計劃發行最多8.06億股新H股，不逾經擴大後已發行H股股份約20%，發行價不低於決定發行價之日前五個交易日，於港交所錄得H股收市價平均數的80%。富力地產上周一開市價為12.30元，受到該消息刺激，股價一路走低，截至發稿時，已經下跌了5.37%。

富力管理層表示，增發H股非常有利於公司獲得長期資本，緩解當前影響多個金融市場的宏觀經濟波動帶來的風險，預料可以顯著改善公司資本結構及增強融資能力，從而改善信用評級及爭取更低成本融資的機會。

最近資金緊張，增發股份的不止富力一家地產公司。朗詩綠色(106)亦發公告指，計劃向控股股東增發3.41億股新股，相當於經擴大後股本約8.01%，發行價每股0.85元，與11月2日收市價相同，集資約為2.9億元，將用以抵銷股東貸款下未償還本金額。

　　嚴冬內房揭促銷戰

內房的這個冬季究竟有多寒冷?市場普遍認同，內地房地產整個產業鏈的上下遊，都存在龐大的資金壓力。彭博統計指出，內房商於明年首季將有180億美元債券到期，若投資者要求房企提前償還部分未到期債券，到期債券規糢預料更會增加一倍。市場有意見更認為，未來一段時間甚至會出現更多違約情況。

銷售疲弱，房企在內地回籠資金的速度普遍減慢。中國恆大(3333)公布10月份銷售數據，上月合約銷售金額為530.4億元(人民幣，下同)，按月跌15.8%，合約銷售面積498.1萬平方米，按月跌16.9%;今年首10個月的合約銷售金額5011.4億元，完成全年5500億元目標91.1%，合約銷售面積4761.8萬平方米，每平方米合約銷售均價10524元。

融創中國(1918)10月合同銷售金額522.4億元，按年增長18.9%，按月則跌2%;合同銷售面積約359.2萬平方米，按月升2%，亦說明10月公司平均銷售單價有所下跌。截至今年首10個月的合約銷售金額3745.4億元，按年增長49%。

減價打折戰仍在緊鑼密鼓、如火如荼地進行著，即使如此，銷售成績亦無法維持。萬科(2202)董事會主席鬱亮早前在公司大會上表示，公司目前的終極經營目標就是「活下去」。鬱亮承認，房產行業「轉折點實實在在到來」，因此公司旗下廈門「首開萬科白鷺郡」別墅項目，近期推出107間「一口價」打折別墅，屬於89至110平方米的排屋，原價500萬元，「一口價」後，報價278萬元，約相當於原價的一半。

恆大幾乎是降價戰最早的參戰方，除了早前宣布全部樓盤89折之外，又推出了一系列其他優惠。計及所有優惠，最低可達到74折，超過今年年初88折的力度。恆大此前發動公司全部員工進行全員銷售，並給2%銷售提成獎勵。有市場人士指，過去恆大不會在中期業績後不久就開始召開動員大會。

減價銷售會帶來哪些風險?碧桂園(2007)國慶減價促銷，旗下上饒碧桂園信州府因價格從10000元降到7000元，引發了老業主的抗議。有時還要因此背上罵名、惹上官司。上海浦東碧桂園南郡項目，大規糢業主要求退房，因為採取了陰陽合同進行減價銷售。碧桂園的陰陽合同，是以陽合同維持一個表面高價，暗地裏以陰合同上較低的價格進行銷售，一夜之間備案均價從35000直降至28000至26000元。

　　內房融資成本大增

內憂外患之下，不少房企需要開始透過加強銷售以外方式融資，並且考慮降低財務成本壓力。需要額外融資的內房巨企不止富力一家，早前中國恆大發行總值18億美元債券，票面息率介乎11至13.75厘，票息不低。ICE美銀美林指數顯示，內地有關發行人大多數為房產發展商，高息債發行人的美元借貸成本，今年已倍升至11.2厘，屬4年來最高水平。更糟糕的是，市場開始擔憂，隨著內房融資成本增加，新債還舊債的現象層出不窮，債市違約風險會大大增加。

五洲國際(1369)就是已經違約的一家房企。在10月下旬便有內地傳媒指出，五洲無法償還所有已違約的債券，債權人有可能要被迫接受削債。在今年8月上旬，該公司發出公告，指出已過期，或因違反協議而遭要求提前還款本金額已達到24.95億元人民幣。公司業務主要分布在華東地區包括無錫市、建湖市、杭州市、煙臺市、樂陵市，以及雲南大理市、湖北襄陽市等。外電消息指，明年首季內地發展商共有180億美元境內及境外債券到期。

　　流拍不斷行業現拐點

據內地媒體報道，內地土地市場流拍事件持續上演。蘇州近期拍賣兩宗住宅用地，均因無人參與報價而流拍。蘇州市國土資源局近期拍賣兩塊位於吳中區的住宅用地，總面積16.97萬平方米，起拍價38.46億元，最終兩地塊均因無人參與報價而流拍。

除了蘇州外，近期內地多個一、二、三線城市，包括上海、合肥、無錫、徐州等，均出現土地流拍的現象，其中不乏優質地塊。中國指數研究院的統計數據顯示，截至8月底，中國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期的7.3倍。

易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇表示，對流拍和成交土地的對比分析後發現，即使是具有「近郊、地價房價差較大、低總價」等優質標籤的土地同樣頻頻出現流拍，雖然不少流拍個案在配套建設和周轉速度等方面確實存在比較嚴格的限制，但這些限制和問題在往年同樣存在。他認為，2018年土地流拍率的上升，究其原因還是行業預期發生轉變。

行業預期方面，業內對於未來新房市場預期的轉變，主要由於在長期的限價、限售等嚴格措施調控下，不少近郊新城板塊開盤去化率降低，導致消化周期拉長，且限價措施壓縮了新房項目的未來利潤空間，這導致企業對拿地的價格更加敏感。

　　【地產盤點】地產大佬身家大縮水

俗話說，窮人無債勝王子，不知道現在疲於奔走、到處借錢的地產大佬們是否也有同感?不景氣的樓市不僅影響了公司的運營，公司的市值大幅縮水，地產大佬的身家也隨之萎縮。

胡潤研究院發布2018年「胡潤房地產企業家榜」，60歲的中國恆大主席許家印身家2500億元(人民幣，下同)，較去年同期財富大縮14%，蒸發400億元;中國女首富、碧桂園(2007)副主席楊惠妍擁有1500億元身家排名第二，縮水6.25%;第三是萬達系大股東王健林家族，財富減少9.7%至1400億元。前三位的地產商財富縮水總額加起來達到650億元。

最誇張的還要數到融創(1918)主席孫宏斌，受樂視退市危機所累，身家蒸發36%，錄得460億元，世貿房地產(813)許榮茂家族，身家暴漲205億，至850億，躍升至榜單第五位。龍湖地產主席吳亞軍及其家族以585億元資產，擠入榜單第九位。

今年上半年，房地產股票卻受到調控政策等多重利空消息影響而整體大幅下跌，市值已經蒸發超萬億元。下半年，隨著調控進一步深入、棚改政策的收緊、國慶成交量的下滑、A股和港股出現集體下跌，這些地產大佬們的身家還會進一步縮水。