在北京看了近一年的二手房後，肖冰終于下決心要去買限競房了：“數據都在說北京二手房在降價，為什麼我看的房子都在漲？”
這是過去一年她對市場最直觀的感受：“同一個小區同樣的戶型，今年1月開價還是290萬，這几天我再看，普遍已經掛到340萬了。”
肖冰說的小區是位于朝陽區南二環方莊的10AM新坐標，小區內有不少小面積公寓。相較于其他方位，南邊房價相對較低，對于總價要求較低的單身女性而言，是一個較為理想的選擇。
本著貨比三家的原則，肖冰在朝陽區看了多個小區，然而總價上漲成為普遍特征。“遠洋天地二期，3月份去看房時中介說高樓層的85平方米成交價526萬，最近再看掛牌，總價已經逼近600萬。中海紫禦公館也差不多，小戶型3月還是560萬，10月已經賣到630萬了。”
安居客的平均房價走勢圖顯示，自2017年6月開始，10AM新坐標的房價呈現出“V”字型走勢。去年6月，小區房價一度超過8萬元/平方米，隨後3個月出現明顯下滑，但從今年3月起，平均房價再次出現緩步上升，到本月平均房價已經回到7.6萬元/平方米的價位。相較而言，遠洋天地和中海紫禦公館的走勢則相對穩定。
出現這一趨勢的並不止這一個小區。安居客數據顯示，豐台區大紅門擁有超過萬戶居民的彩虹城小區，其一至五區從今年3月起，掛牌二手房價呈現斜拉上升走勢；雙井富力城各期社區二手房自今年3月到9月，平均成交價出現2000元—3000元/平方米的漲幅；海澱區大型小區世紀城，3月整體平均成交價為104498元/平方米，9月則達到106839元/平方米；天通苑9月二手房平均價達到42926元/平方米，比今年2月份低點時平均價格高出近5000元/平方米，僅比2017年3月峰值價格低1400元/平方米。
戴德梁行发布的前三季度報顯示，到今年8月，北京全市二手房銷售價達到59909元/平方米，較去年同期相比，漲幅為34.8元/平方米。與之形成對比的是新房銷售價格從去年8月的44429元/平方米均價，下降至今年8月38387元/平方米，同比降幅17.8%。
北京各區來看，今年1—8月，密云、懷柔和昌平的二手房成交均價漲幅位于全市前三位，較同比高出40%，西城、海澱和豐台三區的價格漲幅也高于30%，十四區中只有順義出現0.8%的平均降幅。
除了成交價格，成交量也在出現回升。鏈家數據顯示，今年以來月均網簽量為13532套，去年月均網簽量11353套，前三季度二手房成交量同比增長27%，網簽量增長9.4%。其中，西城區、海澱區和通州是成交量同比漲幅最為明顯的區域，漲幅分別上升40%、40%和33%。
鏈家去年12月的二手房成交均價為58508元/平方米，今年9月均價則回到61829元/平方米。不過根據鏈家成交數據來看，去年年度均價為63885元/平方米，今年前9個月均價為61829元/平方米，出現小幅下降。
國家統計局10月20日公布的北京今年9月新建商品住宅售價環比持平，同比上升0.4%。“今年下半年北京較多限競房投入市場，這批房屋價格已有限制條件，所以新房市場價格下降明顯。”戴德梁行北中國區主管魏東分析，限競房普遍位置較為偏遠戶型雷同，適合剛需購房者：“但北京市場大部分還是改善型需求。”
數據顯示，今年1—9月，北京全市二手房網簽數量共計121785套，佔二手房和新房總量的80.32%。不難看出，北京是典型的存量房市場，二手房交易佔總成交量的絕大多數。
魏東認為，去年“3·17”政策之後，二手房交易量到年底都較為平穩，因此到今年出現一輪放量。另外去年北京調整學區劃片後使得學區房熱度一度下降，但經過了一年的消化期，今年重新出現反彈。
貝殼研究院Real Data數據分析顯示，今年9月均價較去年底出現的明顯上漲，主要是由于西城、通州在去年的調控中受影響明顯造成回落，因此今年回調幅度也較大，另外學區劃片政策使得西城、海澱等學區較為集中的區域成交出現增長。
同時鏈家成交數據顯示，進入9月，二手房成交價格出現小幅回落，成交量環比下降8.6%，均價環比下降2.2%，回溫出現下降趨勢。
“最近看房的確有房主肯還價了，大概20萬左右。”這是近一個月來肖冰看房的新发現，但相較于總價，這些議價空間還是杯水車薪：“特別是北京調整公積金政策對我打擊很大，原本公積金可以貸款120萬，現在只能貸30萬，成本頓時上升。”
鏈家地產石榴莊店的中介告訴界面新聞記者，過去掛牌後交易時間在20—30天左右，現在不降二三十萬，掛一兩個月也有可能：“還價空間從5萬到30萬不等，公積金政策一出台，剛需購房人的意向明顯降低。”貝殼研究院數據顯示，今年9月業主成交周期達到68天，處在2016年以來的历史高位上。
戴東分析，距離年底只有2個月的時間，從往年經驗來看，到年底市場整體將會保持平穩。
貝殼研究院分析認為，目前調控政策嚴格，信貸收緊持續，換房需求難以持續釋放，市場預期較弱。外加公積金新政的出台後市場觀望情緒嚴重，客戶減少，預計市場低位波動的趨勢將在四季度持續。
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