只漲不跌的澳加房市轉冷：中國買家少一半

從5年前的90%到如今的不足50%，澳大利亞持牌房產分析师黃淦豪服務的中國客戶，在數量上實實在在打了個對折。

　　“以前我們公司的營銷主要針對的就是中國買家，現在轉型了，開始慢慢轉向澳大利亞本地客戶。”作為房產平台僑房網的創始人，黃淦豪見證了中國買家的瘋狂和去年至今的猶豫和失落。其中的主要原因，正是針對外國投資者的多項政策收緊。

一名男子在澳大利亞悉尼皇家植物園鍛煉。新華社資料圖

　　在同樣頗受華人買家青睞的加拿大房市，也出現了從瘋狂到冷靜的轉變。

　　多倫多的房產經紀人、嘉德置業（集團）副總裁黃嵐告訴第一財經記者，自2017年4月20日安大略省加征15%的海外買家稅後，作為該省首府的多倫多的樓市就出現了持續降溫。就別墅而言，至今已累計下跌了約30%。

　　不管是澳大利亞還是加拿大，都出現了不少中國買家損失首付放棄交房的情況。

　　“盲搶”下單的中國買家變了

　　黃淦豪告訴第一財經記者，從去年開始，公司面對的中國買家不論是詢問量還是成交量，都縮水了一半左右。

　　根據他的經驗，2013年～2014年，在中國買家大舉涌入澳大利亞房市的大熱時期，很多訂單都是從中國直接“砸過來”的——中國買家在國內聽到相關介紹，甚至不到澳大利亞當地看房，就直接下單了。

　　而現在，房價下跌的壞消息嚇退了曾經果斷的中國買家。即使是有意向的買家也更謹慎，往往會在聽了介紹後專程飛一趟澳大利亞，親自考察了現場才考慮是否下單。

　　更能顯示市場熱度的是，原本最容易下單的客戶也變得異常遲疑。

　　由于孩子要在澳大利亞留學四年，中國家長陳清（化名）希望能給孩子在當地買一套房子，這樣既能給孩子一個舒適穩定的環境，也能免去高昂的租金。

　　要是在以往，這類客戶是黃淦豪眼里最容易下單的買家。因為買家只需要支付10%的首付，其余均可申請貸款，不僅可以省掉租金還能坐享房子的升值溢利。如果不是自住，也能直接用租金來償還剩下的貸款。

　　但如今，陳清和家人專門花了一周時間來澳大利亞看房，最終找到了戶型和整體環境都相當滿意的房子，卻仍然在思慮過後選擇放棄。

　　黃淦豪認為，原因就是從2017年開始，澳大利亞政府針對外國投資者收緊了房貸政策，當地四大銀行不再給海外人士发放房貸。

　　對于中國買家來說，全款支付無疑明顯增加了資金出境和現金方面的壓力。

　　與此同時，澳大利亞各州針對海外買家提高了印花稅。比如，昆士蘭州針對外國人的印花稅就從原先的4.5%提高到了10.5%，維多利亞州和悉尼所在的新南威爾士州的印花稅也增加到了10％～12.5%左右。

　　黃淦豪告訴第一財經記者，即使他們帮這位客戶向開发商拿到10%的折扣，並且利用海外的銀行帮其申請了約六成的貸款，仍然沒能打消客戶的顧慮。

　　“一套房子換算成人民币要價250多萬元，以前只要付10%，也就是20多萬就可以了。現在，即使有貸款也要一次性掏出100多萬元，再加上不斷有房價下跌的負面消息和印花稅等負擔，客戶覺得這個房子不劃算。”在他看來，從理性來說，能有10%左右的折扣已經是一個很劃算的買賣，彌補了去年以來的房價跌幅。

　　在房價下跌，以及貸款和相關政策收緊的背景下，澳大利亞房市出現了不少中國買家因資金不足而損失首付放棄交房的情況。這也意味著，這些中國買家10%左右的房款“打水漂”了。

　　加拿大房市也類似。黃嵐對第一財經記者表示，2017年“4·20新政”出來前的几個月里，多倫多地區的房市太瘋狂了，“當時合同一遞過去就盲搶”。

　　新政出來後，市場開始迅速冷卻。

　　更嚴厲的打擊還在半年後。同年10月17日，加拿大銀監會（OSFI）正式通過B20貸款新政，在整個加拿大金融層面收緊了對購房者的貸款政策。

　　“比如買房者原本可以貸款100萬的，現在只能貸款80萬，而且要求還很高。”黃嵐說，這極大遏制了當地的房地產市場，也是近兩年別墅市場低迷的主要原因。

　　那些在高峰期買了期房的部分中國買家，在房價下跌後則做出了直接放棄首付的決定。據黃嵐了解，有買家2017年初入手的房子，去年底或今年賣出，虧損金額高達50萬～60萬加币，相當于人民币約250萬~300萬元。

　　回暖跡象尚不明確

　　與買家數量縮水對應的，是當地多年上漲的房價調頭下跌。

　　澳大利亞統計局（ABS）公布的住宅房產價格數據顯示，2017年12月～2018年12月，澳大利亞整體的房價平均下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地產市場——悉尼和墨爾本則分別下跌了7.8%和6.4%。

　　就2018年的最後一個季度而言，住宅房產價格平均跌勢略微收斂至2.4%，而悉尼和墨爾本分別下跌3.7%和2.4%。

　　當地的房地產數據分析公司核心邏輯（CoreLogic）的數據顯示，整個澳大利亞的房價則在過去12個月內下降了7.2％，其中悉尼和墨爾本過去一年分別下降了10.9%和10%。今年也依然在降溫。今年一季度，悉尼和墨爾本地區的跌幅分別在2.5%和2.4%；整個澳大利亞的住宅價格在4月份繼續下行。

　　當然，在房產經紀人看來，只要房子沒有賣出，最近兩年就只是紙面上的虧損，至少還能享受到租金的回報。長期而言，房價是一定存在增長空間的。

　　不過，負面消息带給房市的多米諾骨牌效應或許比想象的還要大。如果買家未能管控好資金鏈，房價下跌就等于斷了生路。

　　此前有當地媒體報道稱，章澤天以低于入手價270萬澳元（約合人民币1300萬元）的價格，拋售了3年前劉強東為其買下的澳大利亞豪宅。這也成為讓買家卻步的負面案例。

　　但黃淦豪認為，高端的奢侈豪宅市場和普通的房市不同，虧損的幅度主要看賣家個人願意承受多少虧損，並不具有代表性。

　　不管怎麼樣，在房市回暖趨勢明確以前，投資者無法避免地會更多顧慮風險。

　　畢竟，2013年後大舉買進澳大利亞期房的那批中國投資客，如果在2015年左右交房後選擇賣出，就相當于以10%的首付款，輕松賺取了房屋全款5%左右的差價。這樣的機會已經不再。

　　和澳大利亞此前數十年都相當穩定上漲的房市一樣，加拿大也屬于房價穩定的市場。

2018年3月16日，第十五屆上海海外置業投資移民展舉行。

加拿大新房價格指數

　　根據加拿大統計局的數據，新房價格指數在過去5年里經历了持續的上升後，于2018年1月開始回調，並進入了相對平滑期。

　　雖然總價較高的別墅市場明顯下跌，但公寓市場的表現則相對良好。不管是當地人還是海外買家，也開始越來越多地轉向公寓。

　　根據黃嵐的觀察，從投資的角度來說，公寓一直也是中國投資者比較青睞的，除了精裝易于打理外，更因為當地的租金回報率較高。因此，在過去的一年里，公寓市場的房價仍然維持在10%左右的漲幅。

　　另外，即使出台了海外買家稅，如果是留學生家長投資的公寓，也可用孩子在當地留學為由，申請退回這筆稅費，因此也並不影響原本的決定。

　　黃嵐認為，經過最近一兩年的調整，當地的房價已經回歸了理性，並出現了回暖跡象。已有場外的投資客看到了進場時機。她說，今年下半年、至多明年上半年，加拿大的別墅市場就將明確回暖。

　　而黃淦豪則坦言，澳大利亞的房市回暖跡象還不夠明確，加上開发商此前釋放的供應量還需要消化的時間，估計要等到2021年後才可能出現回暖。

　　根據中文國際房產平台居外網的數據，中國買家針對澳大利亞的房產詢問量在2017年四季度顯現谷底，同比減少超過60%。從2018年四季度開始，詢問量開始恢复正增長，也是過去2年里出現的首次增長。

　　中國買家對于加拿大房產的興趣有所回升。居外網董事CEO羅雪欣表示，2018年全年，居外網接到的買家對加拿大房產的詢問量同比增加了8%。買家詢問量在2018年下半年開始止跌回升。2019年，預計詢問量將繼續上升，全年詢問量將同比增10%。

　　值得一提的是，不管是澳大利亞還是加拿大，房產經紀人和買房客都在緊盯著2019年在這兩個國家將進行的大選。不過，即使是對房產市場更友好的党派當政，政策的出台終歸還需要時間。

　　和澳大利亞或加拿大的由熱趨冷相反，中國買家正在大量涌入泰國、柬埔寨和越南等東南亞市場。

　　居外網此前的數據顯示，中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出于投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。

　　風水輪轉，然而所有的瘋狂和高燒都終將回歸理性。